¿Quién debe pagar las reparaciones en un piso de alquiler?

Una ventana que no cierra correctamente, una persiana estropeada, un problema con la caldera… Son muchas las averías que pueden surgir en una vivienda, pero, ¿quién debe hacerse cargo cuando se trata de una propiedad de alquiler? En el momento de realizar reparaciones en un piso de alquiler, es importante que tanto el propietario como el arrendatario sepan qué cargos deberá asumir cada uno.

En este contexto, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece una serie de pautas al respecto. Según el artículo 21 de Conservación de la Vivienda, el arrendador deberá realizar, sin derecho a aumentar la renta, todas las reparaciones para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, excepto cuando el deterioro de la reparación de que se trate sea imputable al arrendatario.

Por lo tanto, primero es necesario conocer las obligaciones del propietario, que están relacionadas con garantizar la habitabilidad y seguridad de la propiedad.

• Se hará cargo del mantenimiento de suelos, paredes y techos. Esto incluye humedades, goteras, ventanas que no cierran correctamente, etc. En definitiva, debe asumir aquellas reparaciones que forman parte de la estructura de la vivienda.
• También deberá asumir el mantenimiento o sustitución de aquellos electrodomésticos incluidos en la propiedad. Por ejemplo, si la lavadora se estropea por circunstancias accidentales como una tormenta o porque ya ha llegado al final de su vida útil, la sustitución irá a cargo del propietario. Si se trata de una avería por un mal uso o daño intencional por parte del arrendatario, será este quien se haga cargo.
• Velará para que todas las instalaciones de agua y electricidad funcionen correctamente y no haya problemas en los suministros. En caso de que la vivienda disponga de caldera, el propietario también se hará cargo.

Una vez vistas las reparaciones a cargo del propietario, ¿cuáles son responsabilidad del arrendatario?

• Se deberá hacer cargo de todas aquellas acciones no aprobadas por el propietario. Si se han pintado o agujereado paredes sin autorización, estas deberán quedar tal como estaban en un principio.
• Se encargará de arreglar o sustituir aquellos muebles o utensilios deteriorados. Si se ha roto algún objeto que formaba parte de la propiedad, será responsabilidad del arrendatario.
• Se hará cargo de todas aquellas reparaciones derivadas del desgaste y el uso diario de la vivienda, como una tubería atascada en la cocina, el pomo de una puerta estropeado, etc.

¿Cómo se determina quién se hace cargo de una reparación pequeña? Para determinar quién paga las reparaciones pequeñas, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece diferentes criterios en función de las circunstancias. Así, se distinguen tres escenarios distintos:

• Tiempo de ocupación: si la avería se produce poco después de que el arrendatario entre a vivir en el piso, la reparación correrá a cargo del propietario.
• Coste de la reparación: aunque no se establece un coste específico, se tienen en cuenta diferentes variables como que el coste de reparación sea inferior al 50% del valor del bien a reparar, o que no supere el 50% del precio mensual del alquiler.
• Zona afectada: como norma general, las reparaciones que afectan a la vivienda en sí (estructurales y de las instalaciones) corresponden al propietario: humedades, caldera, cierres, etc. En cambio, los desperfectos de bienes muebles correrán a cargo del inquilino.

Es muy común que, al finalizar el contrato de alquiler, surja un conflicto sobre el estado y el deterioro de la propiedad. Para evitar este tipo de situaciones, lo más recomendable es realizar un inventario detallado con fotografías donde consten todos los muebles y objetos que había en la vivienda, así como su estado de conservación antes de alquilar el piso.

También puede darse la situación de que ni el propietario ni el inquilino sepan quién debe hacerse cargo de la reparación. En estos casos, lo más aconsejable es dialogar y establecer una comunicación honesta y transparente. Por ello, recomendamos incluir cláusulas específicas en el contrato de alquiler que establezcan quién deberá asumir cada cargo.

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