Tenir un habitatge llogat influeix en el preu de venda?

Vendre un habitatge llogat és més habitual del que sembla. Molts propietaris decideixen fer el pas mentre hi ha un contracte actiu, i és normal preguntar-se si això pot afectar el preu o l’interès dels compradors.

La resposta no és única, perquè depèn de dos factors principals: el tipus de comprador i les condicions del contracte de lloguer.

Una opció molt interessant per a inversors.

Si el pis està llogat i el contracte funciona bé, pot ser un reclam per a inversors.

Per què? Perquè compren un immoble que ja està generant ingressos, amb uns arrendataris solvents i un contracte vigent. Això els evita haver de buscar nous llogaters i els aporta rendibilitat des del primer dia.

En zones amb molta demanda de lloguer, però poca oferta disponible, com és el cas de moltes poblacions d’Osona, disposar d’un contracte actiu fa que la propietat sigui encara més atractiva.

Ara bé, en aquest punt és important afegir-hi un matís: si la renda és molt baixa o el contracte té una durada llarga que limita la possibilitat d’actualització del preu, això sí que pot reduir el valor del pis, ja que disminueix la rendibilitat de la inversió.

I si el comprador vol viure-hi?

Quan el comprador vol l’habitatge per ús propi, el funcionament és diferent.

La legislació actual garanteix als arrendataris el dret a continuar vivint al pis fins que acabi el contracte. Però això té una excepció important que sovint es desconeix: Si el contracte ho contempla expressament, el propietari pot recuperar l’habitatge després del primer any, per destinar-lo a habitatge permanent per a ús propi o pels seus familiars en primer grau.

Això vol dir que, si aquesta clàusula està inclosa en el contracte de lloguer, un comprador particular pot arribar a disposar del pis abans dels cinc anys, sempre que es compleixin els requisits legals.

Per tant, vendre un pis llogat a un comprador que vol viure-hi no sempre implica esperar al final del contracte.

Com afecta realment el valor de l’habitatge?

Aquí és on cal ser més precisos: tenir el pis llogat pot augmentar o reduir el seu valor, segons les condicions del contracte.

Quan pot augmentar el valor?

• Si el contracte té una renda adequada al mercat.
• Si els arrendataris són solvents i estables.
• Si a la zona hi ha molta demanda de lloguer i poca oferta.

En aquest cas, la propietat ofereix una rendibilitat immediata i això interessa a inversors.

Quan pot reduir-lo?

• Si el lloguer és molt baix i no es pot actualitzar.
• Si el contracte és molt llarg o no permet recuperar l’habitatge a curt termini.
• Si el comprador vol viure-hi i no existeix la clàusula de recuperació.

Això afecta directament la rendibilitat i, per tant, el preu de mercat.

En resum, el valor final dependrà del tipus de comprador que es vulgui atraure, del mercat immobiliari i de quines siguin les condicions del contracte.

Quins escenaris o dubtes poden presentar-se?

1. El llogater pot impedir la venda? El llogater no pot impedir la transmissió de la propietat, però sí que té dret a continuar vivint-hi fins que acabi el contracte, sempre que no existeixi una clàusula que permeti al propietari recuperar l’immoble.
2. Qui s’ha de fer càrrec de la fiança de lloguer? Ha de transferir-se al nou propietari, que serà responsable de retornar-la en finalitzar el contracte.
3. És millor esperar que finalitzi el contracte de lloguer per vendre? Depèn del perfil de comprador que vulguis atraure. Si busques inversors, és millor vendre amb un lloguer actiu. Si busques compradors que vulguin viure-hi immediatament, pot ser més senzill vendre el pis sense arrendataris.
4. Què passa si l’arrendatari vol marxar abans no es formalitzi la venda? Si rescindeix el contracte segons els terminis legals, el pis queda disponible i es pot vendre com a habitatge lliure. En alguns casos, això pot ampliar el ventall de compradors.

 

Si estàs pensant a vendre un pis, estigui llogat o no, a Simm t’acompanyem en tot el procés. T’ajudem a valorar l’immoble, estudiar el mercat i trobar el comprador adequat a les teves necessitats.

Posa’t en contacte amb nosaltres i t’assessorarem sense compromís.