¿Vives en una zona de mercado tensionado o estás pensando en alquilar o comprar una vivienda allí? Si es así, este artículo te interesa. Quizás has oído hablar de las “zonas tensionadas” o de la regulación del precio de la vivienda, pero aún no sabes exactamente qué implica, cómo puede afectarte o si existen ventajas fiscales asociadas.
En este artículo te explicamos los conceptos principales para entender cómo funciona y ayudarte a tomar la mejor decisión a la hora de comprar o alquilar una vivienda.
¿Qué es una zona de mercado residencial tensionado?
Una zona tensionada es aquella en la que el coste de la vivienda, tanto de compra como de alquiler, ha subido de forma considerable y sostenida, hasta el punto de dificultar el acceso a una vivienda digna y asequible para la población residente.
Para que un municipio pueda ser declarado zona tensionada, debe cumplir al menos uno de estos dos criterios:
- El gasto medio del alquiler o la hipoteca supera el 30% de los ingresos medios de las personas o familias de la zona.
- El precio de la vivienda ha crecido más de 3 puntos porcentuales por encima del IPC acumulado en los últimos 5 años.
Cuando se cumplen estos requisitos, las comunidades autónomas pueden solicitar al Ministerio de Vivienda que declare oficialmente una zona como “tensionada”. Este reconocimiento activa limitaciones en los precios del alquiler y beneficios fiscales para los propietarios que cumplan ciertas condiciones.
Cataluña lidera la clasificación de zonas tensionadas.
Cataluña es, actualmente, la comunidad autónoma que ha aplicado de forma más extensa esta medida:
- Diciembre de 2023: La Generalitat declaró 140 municipios como zonas tensionadas.
- Octubre de 2024: Se amplió la lista con 131 municipios más, alcanzando un total de 271 localidades afectadas.
Esto significa que una parte muy importante de la población catalana vive actualmente en zonas donde los precios están regulados y controlados por ley.
Entre estas localidades, hay varias en la comarca de Osona: Vic, Manlleu, Torelló, Sant Pere de Torelló, Sant Hipòlit de Voltregà, Folgueroles, Tona, Calldetenes, Centelles, L’Esquirol, Roda de Ter, Sant Quirze de Besora, Seva y Taradell.
¿Cómo afecta a los propietarios?
Si tienes una vivienda en una zona declarada como tensionada, es importante que conozcas los cambios legales y fiscales que se te aplican:
Limitación de precios
En los nuevos contratos de alquiler, el precio no puede superar la renta del contrato anterior (excepto si se han realizado obras de mejora).
En el caso de los grandes tenedores (más de 10 inmuebles o 5 en zonas tensionadas), las obligaciones son aún más estrictas e incluyen el registro de contratos y la presentación de informes de sostenibilidad.
Beneficios fiscales
A pesar de estas limitaciones, la Ley de Vivienda contempla importantes deducciones en el IRPF que pueden beneficiar notablemente a los propietarios:
- 90% de deducción: Si se reduce el alquiler un 5% respecto al contrato anterior.
- 70% de deducción: Si se alquila por primera vez a un joven de entre 18 y 35 años.
- 60% de deducción: Si se han realizado obras de rehabilitación en los dos años anteriores.
- 50% de deducción general: Para el resto de los casos.
¿Y si eres inquilino?
Para quienes buscan una vivienda de alquiler, vivir en una zona tensionada puede suponer mayor protección:
- Los precios están regulados y no pueden subir arbitrariamente.
- Hay más transparencia y control sobre el estado de las viviendas y las condiciones del contrato.
- Se fomenta un mercado más estable y accesible para jóvenes, familias y colectivos vulnerables.
Aun así, también se ha detectado que, en algunas zonas, la oferta de pisos ha disminuido por el temor de algunos propietarios a estas regulaciones. En Osona, por ejemplo, esto se traduce en mayor competencia por cada vivienda disponible, especialmente en municipios como Vic.
Si tienes dudas sobre cómo te afecta la declaración de una zona tensionada, quieres alquilar una vivienda o estás buscando comprar con garantías, es importante contar con el asesoramiento adecuado. En Simm te ayudamos a entender el mercado, adaptarte a la normativa actual y tomar decisiones informadas.
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