Vender una vivienda alquilada es más habitual de lo que parece. Muchos propietarios deciden dar el paso mientras hay un contrato activo, y es normal preguntarse si esto puede afectar al precio o al interés de los compradores.
La respuesta no es única. Todo depende de quién lo quiera comprar y de cómo sea el contrato de alquiler.
Una opción muy interesante para inversores.
Si el piso está alquilado y el contrato funciona bien, puede ser un atractivo para inversores.
¿Por qué? Porque compran un inmueble que ya está generando ingresos, con unos arrendatarios solventes y un contrato vigente. Esto les evita tener que buscar nuevos inquilinos y les aporta rentabilidad desde el primer día.
En zonas con mucha demanda de alquiler pero poca oferta disponible, como ocurre en muchas poblaciones de Osona, disponer de un contrato activo hace que la propiedad sea todavía más atractiva.
Ahora bien, en este punto es importante añadir un matiz: si la renta es muy baja o el contrato tiene una duración larga que limita la posibilidad de actualizar el precio, esto sí puede reducir el valor del piso, ya que disminuye la rentabilidad de la inversión.
¿Y si el comprador quiere vivir en el piso?
Cuando el comprador quiere la vivienda para uso propio, la situación es diferente.
La legislación actual garantiza a los inquilinos el derecho a continuar viviendo en el piso hasta que finalice el contrato. Pero esto tiene una excepción importante que a menudo se desconoce: si el contrato lo contempla expresamente, el propietario puede recuperar la vivienda después del primer año para destinarla a vivienda permanente para uso propio o para sus familiares de primer grado.
Esto significa que, si esta cláusula está incluida en el contrato de alquiler, un comprador particular podría llegar a disponer del piso antes de los cinco años, siempre que se cumplan los requisitos legales.
Por lo tanto, vender un piso alquilado a un comprador que quiere vivir en él no siempre implica esperar hasta el final del contrato.
¿Cómo afecta realmente al valor de la vivienda?
Aquí es donde debemos ser más precisos: tener el piso alquilado puede aumentar o reducir su valor según las condiciones del contrato y otros factores.
¿Cuándo puede aumentar su valor?
- Si el contrato tiene una renta adecuada al mercado.
- Si los arrendatarios son solventes y estables.
- Si en la zona hay mucha demanda de alquiler y poca oferta.
En este caso, la propiedad ofrece una rentabilidad inmediata y esto resulta atractivo para los inversores.
¿Cuándo puede reducirse?
- Si el alquiler es muy bajo y no se puede actualizar.
- Si el contrato es muy largo o no permite recuperar la vivienda a corto plazo.
- Si el comprador quiere vivir en el piso y no existe la cláusula de recuperación.
Todo ello afecta directamente a la rentabilidad y, por tanto, al precio de mercado.
En resumen, el valor final dependerá del tipo de comprador que se quiera atraer, de la situación del mercado inmobiliario y de las condiciones del contrato.
¿Qué escenarios o dudas pueden aparecer?
- ¿El inquilino puede impedir la venta? No. El inquilino no puede impedir la transmisión de la propiedad, pero sí tiene derecho a continuar viviendo en la vivienda hasta que finalice el contrato, siempre que no exista una cláusula que permita al propietario recuperar el inmueble.
- ¿Quién debe hacerse cargo de la fianza del alquiler? Debe transferirse al nuevo propietario, que será responsable de devolverla cuando termine el contrato.
- ¿Es mejor esperar a que finalice el contrato para vender? Depende del perfil de comprador que quieras atraer. Si buscas inversores, es mejor vender con el alquiler activo. Si buscas compradores que quieran vivir en el piso inmediatamente, puede ser más fácil venderlo sin inquilinos.
- ¿Qué pasa si el inquilino quiere irse antes de que se formalice la venta? Si rescinde el contrato dentro de los plazos legales, el piso queda libre y puede venderse como vivienda disponible. En algunos casos, esto puede ampliar el número de posibles compradores.
Si estás pensando en vender un piso, esté alquilado o no, en Simm te acompañamos durante todo el proceso. Te ayudamos a valorar la vivienda, estudiar el mercado y encontrar el comprador adecuado a tus necesidades.
Ponte en contacto con nosotros y te asesoraremos sin compromiso.
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