Cuando se realiza la compraventa de un inmueble, entran en juego diversos impuestos y trámites. Uno de los que suele generar más dudas es la plusvalía municipal. En este artículo te explicamos de forma clara y comprensible qué es, en qué casos se debe pagar (y en cuáles no) y cómo se calcula.
¿Qué es la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal, también conocida como Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un impuesto local que los ayuntamientos cobran a los propietarios cuando se transmite un inmueble. Si vendes, heredas o recibes un inmueble como donación, tendrás que pagar este impuesto que grava el incremento de valor del terreno sobre el que está construido, desde que se adquirió hasta que se transmite.
¿Quién debe pagarla y cuándo?
Este impuesto debe pagarse siempre que se transmita un inmueble urbano, ya sea por compraventa, donación o herencia. Ahora bien, la persona responsable de pagarlo varía según el caso:
- En una compraventa, lo paga el vendedor.
- En una donación, lo paga quien recibe la donación, es decir, el beneficiario.
- En una herencia, lo pagan los herederos.
Dependiendo de cómo se haya adquirido la propiedad, los plazos de pago son diferentes. En el caso de compraventas o donaciones, el plazo para abonar la plusvalía municipal es de 30 días hábiles. En el caso de herencias, la plusvalía municipal se paga durante los primeros seis meses desde el fallecimiento del propietario del inmueble. Si se avisa dentro del plazo, se puede prorrogar seis meses más.
¿Cuándo no se debe pagar?
Hay varios casos en los que no es necesario pagar la plusvalía:
- Si el valor de transmisión es igual o inferior al valor de adquisición (no hay ganancia).
- En algunos casos de herencias entre cónyuges o familiares directos, dependiendo de la normativa municipal.
- Cuando el inmueble no se encuentra en suelo urbano (los terrenos rústicos no tributan).
Para evitar el pago, es necesario justificar la situación con documentación como escrituras de compraventa y valoraciones catastrales.
¿Qué datos se necesitan para calcularla?
Aunque los tipos impositivos dependen de cada ayuntamiento, a la hora de calcular la plusvalía se deben tener en cuenta los siguientes parámetros:
- Valor catastral del suelo (no de la construcción): es la base para calcular la plusvalía y lo podrás encontrar, por ejemplo, en el último recibo del IBI.
- Número de años transcurridos entre la adquisición y la transmisión: en función del tiempo que haya pasado, se aplicará un coeficiente de incremento del valor catastral u otro.
- Coeficientes y tipos impositivos fijados por cada ayuntamiento.
- Valor de transmisión: por cuánto se ha vendido, heredado o donado el inmueble.
- Valor de adquisición: por cuánto se adquirió en su momento el inmueble.
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?
Hay dos métodos para calcular el importe del impuesto:
- Método objetivo: se parte del valor catastral del suelo y se le aplica un coeficiente fijado por el ayuntamiento según los años de tenencia. Finalmente, se aplica el tipo impositivo.
- Método real: se calcula sobre la diferencia entre el precio de venta y el de compra atribuible al suelo (no a la construcción). Este método puede ser más ventajoso si la ganancia es pequeña o inexistente.
El contribuyente puede elegir el sistema que le resulte más favorable.
La plusvalía municipal es un impuesto que puede tener un impacto económico considerable en la venta de un inmueble. Conocer cómo funciona y en qué casos se puede evitar es esencial para no llevarse sorpresas. En Simm Immobiliària te acompañamos durante todo el proceso de venta, y te ayudamos a entender y gestionar todos los impuestos asociados, incluida la plusvalía.
Si tienes dudas sobre tu situación concreta, contacta con nosotros. Te asesoramos sin compromiso.
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